2021年，北京城建+阳光城地产携手打造城市副中心首批高标准项目，国誉·未来悦，为城市人群量身定做新潮生活方式以及创意无限生活想象。项目位于北京市通州区梨园镇，东至九棵树西路、南至翠屏西路、西至西小马小区、北至翠屏路。距离北京城市副中心核心区6.2公里，地处运河商务中心区边缘经济带，是通州副中心成熟居住区。

  国誉·未来悦 售楼处电话：【官网】（来电尊享内部优惠活动），秉承未来悦系住宅产品的高标准特质，融入新型装配式装修技术，突破传统、打破常规，以专业、超越的态度，为此次118㎡装配式高标准精装住宅落地作了完美注释。

  采用和能全屋装配式装修技术交付的高标精装住宅，优势显而易见：首先施工周期大幅度缩短，提前交付让住户实现早收房早入住。以118平米居室户型为例，采用传统装修，需要30天左右，而装配式装修可将工期控制20天左右；其次依托干法施工，引入绿色有机建材，室内实现甲醛及TVOC趋近于零排放，即装即住。第三，饰面板材施工快捷，易于维修保养，支持局部换新。第四，集成厨卫产品安装便利，维修简便，全方位性能更优。

  为基调，搭配和润系列“浪花白”石纹背景墙， 局部装饰略带镜面效果的金属、玻璃材质，营造出都市精英的精致沉稳气质。和能装配式快装墙板饰面拥有多种可选择的材质和花色，木纹、石纹、皮纹、单色，强大的饰面复合技术带来丰富多样的视觉呈现，带来空间颜值品质大幅优化。

  国誉·未来悦 售楼处电话：【官网】（来电尊享内部优惠活动），集成卫生间分为洗漱区、淋浴区、马桶区三大功能区，集成卫生间系统由柔性防水底盘、硅瓷地面、墙板和集成吊顶组成，与传统卫生间相比，具有构造科学、防水能力优异、一体化设计程度高等优势。

  国誉·未来悦售楼处电话：【官网】（来电尊享内部优惠活动）， 由于生活水平的逐步的提升，传统住宅统一而简单的布局越来越不足以满足人们的需求，住宅的可成长性与可变性尤为重要。

  和能装配式装修技术中SI管线分离体系，即将住宅支撑体与填充物的分离的技术，以标准化、模数化为原则，根据不同家庭结构和同一家庭在人生不同阶段对住宅的不同诉求，将模块自由组合与灵活互换，实现户型和面积分配的多样性。此外，SI体系让换拆改更容易，让二次装修更安全便捷。

  这种不断成长的家居生活使用逻辑，它完美适配成长性人居，让格局由居者自由掌控。

  国誉·未来悦 作为以科技改善人居环境，致力为人们创造美好人居生活的企业，和能人居科技从始至终坚持以客户的真实需求为核心来进行技术、产品的更新提升。2022年，和能凭借升级版全屋装配式装修技术体系几乎参与了北京所有高标准项目的建设：海淀树村学府壹号院、海淀北沙滩中建壹品·学府公馆、朝阳太阳宫中建·玖和府，朝阳崔各庄建发·望京养云、大兴中铁·理想家等等，使这些项目达到内装无醛环保最高标准，实现居住空间的性能、质量、效果等全方位的提升，并以极致健康、安全、环保的居住体验，拉大与当前精装修市场的差距，竞争优势明显。

  这些项目开盘即劲销、热度非常，足以说明，全面应用装配式装修的新一代精装高品质商品房不但得到了政策层面的力推，而且在市场层面获得了高净值群体的认可。

  装配式装修正在成为房企在政策、技术、质量以及未来发展布局等各方面综合考量下，建造高标项目的最优选择。

  国誉·未来悦 该项目全部板楼设计，外立面为真石漆材质。客厅落地大窗，保证最大的采光效果。卧室均为外凸飘窗，增加户内使用面积。

  国誉未来悦采用全生命周期户型配比，面积区间为40-140平米，精装交付。

  项目住宅建筑面积63129.44平米，容积率2.4，总户数641户，限高36米（局部限高45米）。

  国誉·未来悦 规划10栋8-15层低密精装纯洋房及小高层，主力户型为约90平米三居和约118平米四居。

  ，客厅面宽达到市面上改善型住宅才有的3.9米，国誉·未来悦 主卧面宽也有3.6米。加上大飘窗，不仅提高了室内观景采光效果，也拓展了使用空间。难得的是，这个户型还给出了双卫生间设计，方便一家人的生活。次卫旁边专门规划出一个家政间，方便洗衣收纳。这对于90平米户型而言，算是惊喜设计。

  南向面宽长达约10米，带三飘窗，国誉·未来悦 居住舒适度拉满。这个户型不仅具备90平米户型的优点，还在餐客厅区域设置了收纳空间，能够准确的通过业主需求放置所需物品，保持室内整洁。由于项目内墙的特殊工艺，北侧两个卧室墙体改造起来十分便捷。既可以规划为一个大房间，也可以规划为两间房，随着孩子的成长一直在变化家庭格局。

  国誉·未来悦 是通州核心区唯一一个高标准住宅项目，达到国内最高的绿色建筑三星级标准。

  采用恒温、恒静、恒氧、恒洁、净水、光控、装配式装修、智能化和节能这九大科技系统，保证室内安静、舒适、健康的生活品质。

  这样的产品与5.3万元/平米的区域最低新房价格对照，与周边二手房品质对照，其性价比就更鲜明了。

  国誉·未来悦 拥有四横三纵三轨道的交通网。四横：京哈高速、广渠路连接通朝隧道、新华大街连接京通快速路、通燕高速。三纵：翠屏西路、通马路、六环路。三轨道：地铁7号线号线。

  广渠路连接的通朝隧道30分钟可达城市副中心北京政府行政办公区，限速60,隧道直达避免拥堵。

  广渠路可快速通达合生汇商圈、双井商圈等，京通快速路可快速通达大望路商圈、国贸CBD等地，时间均在30分钟左右。

  三条轨道交通，八通线的九棵树站和果园站距离国誉未来悦距离是比较近的，均在1.3公里左右。八通线东可辐射国贸CBD，西可辐射环球影城，沿线多个商圈。到万达商圈需30分钟，国贸1小时内可到达，环球影城35分钟可到达。

  国誉·未来悦 项目周边有北街家园科学研究院通州区第一实验小学、被淹子弟小学、大稿村小学、潞河中学附属学校、运河中学西校区等。

  国誉·未来悦 项目旁边就是东直门医院（通州院区），周边还有通朝路中医院、双桥医院、潞河医院等，可为居民健康保驾护航。

  通州北苑的万达商圈，果园的苏荷奥特莱斯、九棵树的领展购物中心、梨园的贵友大厦，环球影城北区还将规划国际商业街。

  周边最大的娱乐配套就是环球度假区，公园生态配套有梨园主题公园、西海子公园、广渠路公园、杨庄公园等。

  国誉·未来悦九棵树南的占位，受《北京城市总体设计（2016-2035）》中通州副中心部分，“一带、一轴、多组团”的城市空间结构辐射。一带以大运河为骨架，沿河布置运河商务区，北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心。国誉未来悦距运河商务区核心区仅4.2公里，距城市绿心仅5.2公里。

  一轴沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场。

  对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个功能节点。

  国誉·未来悦 距离环球影城仅约3公里，距离北京城市副中心约7.8公里。距离九棵树、果园、商圈约1.3公里，距离通州北苑、梨园商圈均在2.6公里内。

  这个项目政府持有20%产权，按照销售指导价买房人只需要支付另外80%产权的价款，折合单价约为5.6万元/平米，目前实际成交均价约为5.3万元/平米。相比于通州核心区站上7万+的新房价格，以及附近品质较高的二手房龙湖蔚澜香醍6万+的价格，国誉未来悦是明显的倒挂盘。

  但是，本着“天上不会掉馅饼”的想法，小编一直在思考倒挂红利背后是否有几率存在风险，然后给出了反算逻辑：

  按照80%产权，5.6万元/平米的价格反算，房屋的实际均价为7万元/平米，相对于周边二手房，还是高了一些，不如买二手房？将来如果卖不到7万元/平米，赎回政府的20%产权是否要倒贴钱？那还值得买吗？

  我们以90平米的主力户型为例，按照项目原本的销售指导价7万元/平米计算，总价为630万元。

  。新型共有产权房的优势，就在于政府提供了20%的杠杆，让买房人以更低的总价撬动更大的房子，每套便宜100多万元，这是实打实的红利！

  换个角度说，同样的预算在这一个项目可以买90平米，但在区域其他没有政府持有产权的项目，只能买70平米左右的房子，实际使用价值，居住舒适度的落差很明显，这是买房用来住的朋友，感受到最明显的利好。

  153万元的总价价格差，带来的房贷利息差别有多少呢？我们按照首付40%，20年等额本金还款来计算。

  国誉·未来悦 这是国誉未来悦作为新型共有产权房的价格上的优势带来的另一层隐形红利——资金成本红利。

  在与二手房价格比较的反算问题上，需要仔细考虑项目获取房产证五年之后以二手房的形式出让，政府所持产权的价值在二手房交易时考虑才有意义，即便反算也应该以此为参考。

  根据5-6环二手房普通住宅认定标准，容积率1.0以上，面积140平米以下，总价不超过374.4万元/套，单价不超过31680元/平米。

  买房人获得90平米住宅80%产权实际价格约为477万元，而以最高标准计算，政府持有20%产权对应认定价格为374.4X20%=74.8（万元），反算出的总价之和为551.8万元，按照90平米折合成单价为约6.1万元/平米，仍然比周边高品质二手房每平米便宜数千元。

  未来业主出售房屋，赎回20%产权的价格，我们以项目周边二手房过户指导价1.9万元/平米估算，90平米住宅将来赎回20%产权的实际成本是90X20%X1.9=90X0.38（万元），再加上买房时的90X5.3（万元）的成本，折合计算均价为0.38+5.3=5.68万元/平米。

  目前，周边二手房销售价格已经在6万+，交房五年之后出售的价格大概率会比目前更高，哪怕是考虑赎回20%产权，业主依然能够从中获得升值空间。

  因此，除了80%产权撬动的房屋价格红利，五年后转手时业主也不会因为产权再倒贴更多成本。

  说到这里，买房人应该不需要过多的担心因为倒挂红利而受到损失。北京高净值买房人连2000万元的倒挂盘都一抢而空，他们的选择其实已经说明了问题。

  国誉未来悦并非第一个共有产权商品房项目，正如文章开头所说的几个新盘，都是位于北京核心地段热门地块，为了稳定地价、房价，才会在土拍阶段竞政府持有产权或者转成政府持有部分产权。

  换言之，共有产权商品房本身就是稀缺价值的代表。这在某种程度上预示着买房人能用低于周边新房的价格住进热门地段，享受最坚挺的资产保值升值前景和区域发展红利，这更是一种隐形红利。

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